Особливості придбання й оформлення прав на земельні ділянки

у світлі реформи реєстрації речових прав на нерухомість

Україна докорінно змінила правила гри на ринку нерухомості, запровадивши з 1 січня 2013 р. новий Реєстр речових прав на нерухоме майно. Він об»єднав і замінив раніше чинні Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державний реєстр іпотек, Єдиний державний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна і Державний реєстр правочинів. У частині реєстрації прав на земельні ділянки новий Реєстр також успадкував відповідні функції Державного земельного кадастру (далі – ДЗК), а останній наразі реєструє лише самі ділянки як об’єкти цивільних прав.

За декілька місяців функціонування нового Реєстру правила реєстрації прав на нерухомість, відмінну від земельних ділянок, більш-менш устоялися. Не останню роль у формуванні практичних підходів до роботи з новим Реєстром відіграли нотаріуси, у тому числі приватні. Однак у частині реєстрації прав на земельні ділянки виникли так звані особливості. Розглянемо їх детальніше.

Щоб зареєструвати право власності на земельну ділянку, необхідно спочатку сформувати її.Формування земельної ділянки полягає у визначенні її як об»єкта цивільних прав. Воно передбачає визначення площі та меж земельної ділянки, а також внесення інформації про неї до ДЗК. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності, шляхом поділу чи об»єднання раніше сформованих ділянок або шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів. Після цього земельна ділянка реєструється в ДЗК. Вона вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Закон визначає, що земельні ділянки, сформовані до 1 січня 2013 р., мають бути перенесені до нового кадастру автоматично. Однак на практиці це відбувається далеко не завжди. Більше того, тривалий час ДЗК не функціонував нормально. І зараз не всім вдається зареєструвати в ньому свою землю. Хочеться вірити, що питання функціонування ДЗК є технічним і може бути швидко вирішене на практиці без регуляторного втручання з боку держави.

Лише впевнившись, що земельна ділянка зареєстрована в ДЗК, можна клопотати про реєстрацію права власності на неї в Державному реєстрі прав.

Щоб оформити похідне право на земельну ділянку, наприклад право оренди, необхідно спершу подбати про реєстрацію права власності на цю ділянку за її власником.Це загальне правило стосується всіх без винятку об’єктів нерухомого майна, у тому числі земельних ділянок. Однак, коли йдеться про земельні ділянки, на практиці можуть виникнути непередбачувані ситуації, які ускладнюють життя зацікавленим особам.

Перше, що впадає у вічі, – це оренда сільськогосподарських земельних ділянок великими аграрними компаніями. Не секрет, що модель господарювання агрохолдингів переважно ґрунтується на оренді окремих земельних ділянок площею 2-5 га у приватних осіб. Не будемо вдаватися в подробиці аграрного права, яке забороняє агрохолдингам придбавати земельні угіддя площею понад 100 га, а приватним власникам сільськогосподарських земель, отриманих у процесі приватизації, – відчужувати їх. Сталося те, що сталося.

Сільськогосподарські товаровиробники орендують по декілька тисяч, а іноді десятків і навіть сотень тисяч ділянок. За новими правилами гри право оренди, як і будь-яке інше похідне право, виникає лише після його реєстрації. А для цього необхідно спочатку організувати реєстрацію права власності на відповідну нерухомість.

Важко уявити, що пересічні мешканці українських сіл разом, усією громадою, йдуть до районного відділення Державної реєстраційної служби України, щоб зареєструвати своє право власності. Тим більше що їм це не дуже й потрібно, адже закон визнає права, що виникли раніше з належних підстав. От і виходить, що саме орендарям доводиться організовувати оформлення прав власності своїх орендодавців, фінансувати цей процес, а потім ще й реєструвати свої права на оренду, щоб продовжувати господарську діяльність. Звичайно, цей процес не одномоментний, і наведене зауваження стосується лише нових договорів оренди, які укладаються після 1 січня 2013 р., але кожному більш-менш значному товаровиробнику клопоту додалося чимало. До того ж справа зазвичай заходить у глухий кут, коли необхідно придбати право на користування земельною ділянкою в місцевої ради чи адміністрації.

Вказані особливості майже повністю паралізували придбання й оформлення прав на земельні ділянки державної та комунальної власності.Оскільки право оренди за договором виникає лише з моменту його реєстрації, а зареєструвати його можна тільки після реєстрації права власності, необхідно спершу зареєструвати право власності на таку публічну землю. Якщо у відносинах із приватними орендодавцями це питання переважно організації процесу та фінансування витрат, то з публічними орендодавцями все набагато складніше.

Історично склалося так, що право власності на землю держави і територіальних громад не оформлювалося документально. Діяло неписане правило: уся земля, не оформлена на приватних осіб, є власністю держави і громад. Наразі закон змушує їх реєструвати свої права нарівні з іншими суб’єктами, що породжує чимало питань: на чиє ім’я реєструвати? хто має організувати процес реєстрації? де взяти кошти на витрати? тощо.

Особливі труднощі виникають, коли необхідно внести зміни до договорів, укладених до 1 січня 2013 р., якщо договір укладено, але не зареєстровано відповідно до раніше чинної процедури або укладено чи зареєстровано з порушеннями раніше чинного законодавства. Закон визнає лише права, які належно виникли та зареєстровані до набрання ним чинності, і перереєстровувати їх не вимагає. Додайте до цього природній страх державних і муніципальних чиновників, яким треба зробити щось нове, що недостатньо врегульоване внутрішніми інструкціями, і матимете повну картину ситуації.

Законодавець зробив першу спробу детальніше врегулювати земельні відносини за участю так званого публічного елемента ще восени 2012 р., очевидно передбачаючи можливі ускладнення саме в цій частині реформи реєстрації прав. Був прийнятий Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» №5245-VI, перехідними положеннями якого серед іншого конкретизовано деякі питання реєстрації прав.

Зокрема, встановлено, що державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки здійснюється за заявою органів, які передають земельні ділянки у власність або в користування, до якої додається витяг із ДЗК про відповідну земельну ділянку. Якщо відомості про земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для державної реєстрації таких земельних ділянок, а також її затвердження здійснюються: у межах населених пунктів – сільськими, селищними, міськими радами; за межами населених пунктів – органами виконавчої влади, які відповідно до закону здійснюють розпорядження такими земельними ділянками. Однак цих уточнень виявилося недостатньо. Наразі відомі лише вкрай поодинокі випадки державної реєстрації прав на земельні ділянки державної та комунальної власності.

Є надія, що проблему оформлення прав на земельні ділянки державної та комунальної власності зрушить з місця уточнюючий Закон, прийнятий Верховною Радою України 14 травня 2013 р.Закон визначає особливості державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності. Після набрання ним чинності органи виконавчої влади і місцевого самоврядування зможуть приймати рішення про передачу земельних ділянок у власність або користування без державної реєстрації своїх прав на них.

За необхідності попередньої реєстрації права держави чи громади, наприклад, для проведення земельних торгів така реєстрація здійснюватиметься після затвердження відповідної документації із землеустрою щодо формування земельних ділянок. В інших випадках державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, сформовані із земель державної чи комунальної власності, здійснюватиметься одночасно з державною реєстрацією похідного речового права на такі ділянки, наприклад права оренди. При поновленні або внесенні змін до раніше укладених договорів про користування земельними ділянками, право держави чи територіальної громади на які не було зареєстровано, державна реєстрація права власності здійснюється одночасно з державною реєстрацією права користування та інших відповідних прав.

Спрощується порядок подання заяви органами влади і місцевого самоврядування для реєстрації їхніх прав власності. Зокрема, такою заявою визнаватиметься рішення органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки в користування. Органи виконавчої влади та місцевого самоврядування звільнятимуться від плати за отримання витягів із Державного реєстру прав і ДЗК.

Коли готувався цей матеріал, вказаний Закон ще не був підписаний Президентом. Однак, зважаючи на об’єктивну потребу в його прийнятті та ситуацію, що склалася з придбанням прав на землі державної та комунальної власності після 1 січня 2013 р., є надія, що Закон буде підписаний. Сподіватимемось, що він досягне мети, задля якої приймається, і питання про реєстрацію прав на землю зрештою буде вирішене.

Не применшуючи загального позитивного ефекту від реформування й уніфікації системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, слід зазначити, що в частині оформлення прав на землю реформа стикається з певними труднощами. Вони обумовлені тим, що раніше права на земельні ділянки в Україні обліковувались окремо від прав на іншу нерухомість і в іншому порядку, а також тим, що права держави і місцевих громад не були оформлені взагалі. А оскільки держава і громади все ще залишаються в Україні значними землевласниками, зазначені перешкоди виявилися настільки серйозними, що потребували прийняття окремого Закону для їх усунення. Сподіватимемось, що новий Закон спрацює, а всі інші технічні питання будуть вирішені у звичайному порядку, без додаткового регуляторного втручання.


Источник